Comment calculer le tri exemple ?

Le 26 Jan 2021

Avis à nos lecteurs les plus fidèles : Cet article a été publié il y a quelques mois avec quelques variantes sur un site partenaire.

Le TRI ou rendement interne est un calcul utilisé par les investisseurs immobiliers (et financiers) qui souhaitent connaître la rentabilité de leur projet d’investissement. Cette mesure est plus précise que le calcul des rendements bruts ou nets. En fait, le rendement est utilisé pour l’investissement, mais cette mesure est incomplète et parfois incorrecte. Il suffit de le dire tout de suite, mesurer la rentabilité est un véritable casse-tête pour les investisseurs.

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Le TRI est le seul calcul précis permettant de mesurer la rentabilité

Aujourd’hui, il existe plusieurs méthodes de calcul que nous allons vous décrire ici, du plus simple au plus complexe, pour déterminer leurs véritables avantages.

Le rendement brut

C’est le plus simple et le plus rapide, facile à calculer, il est très souvent utilisé par les agences immobilières car aucun logiciel n’est nécessaire. La formule est la suivante :

Rendement brut (%) = (loyer annuel brut sans services publics x 100) /prix d’achat

Avantage : Le calcul est facile à réaliser

Inconvénient : Le rendement brut ne reflète pas la réalité, car il ne tient pas compte des dépenses, des impôts ou même des flux de trésorerie.

Le rendement net

C’est une méthode légèrement plus précise qui prend cette fois en compte les revenus réels (y compris les locations de vacances), les frais (taxe foncière, frais de co-pro, frais de gestion…) et les frais d’achat (frais bancaires, frais de notaire, garanties). Le calcul du rendement net est le suivant :

Rendement net (%) = ((loyer réel — coût réel) x 100) /prix d’achat, y compris

frais

Avantage : Le calcul est plus précis que le rendement brut

Inconvénient : Les impôts ou même les flux de trésorerie ne sont pas pris en compte dans cette méthode.

Le rendement net après impôts

Cette mesure du rendement est identique à la précédente, mais elle intègre également la fiscalité des investisseurs. Voici le détail du calcul :

Rendement net après impôts (%) = (((loyer réel — dépense réelle — taxes) x 100) /prix d’achat réel

Avantage : Le calcul est désormais très précis

Inconvénient : Le calcul est correct, mais il n’inclut pas un élément essentiel, le cash-flow ! En réalité, un investisseur qui finance son investissement à crédit aura un meilleur cash flow et donc un meilleur retour sur l’argent qu’il retirera, qu’un investisseur qui a sa propriété en cash financé.

Le retour interne ou IRR

Le rendement interne, également connu sous le nom de TRI, mesure la rentabilité d’un investissement en fonction des flux de trésorerie qu’il génère. Les définitions du TRI peuvent être consultées sur Internet. Je n’y reviendrai pas, mais prenons un exemple concret pour mieux comprendre.

Prenons deux investissements identiques, l’un est financé par un prêt, l’autre par une contribution personnelle. Dans cet exemple, nous ne tiendrons pas compte des impôts ni même d’autres prélèvements.

Investissement #1 — avec une contribution personnelle de 100 %

Prix d’achat (honoraires inclus) : 100 000€
Loyer mensuel HC : 600€
Contribution propre : 100 000€

Investissement #2 — 100 % financé par un prêt

Prix d’achat (frais inclus) : 100 000€
Loyer mensuel HC : €600
Financement du prêt : 100 000€
Taux d’intérêt du prêt : 4,5 % TEG financé sur 20 ans
Paiements mensuels du prêt : 633€
Économies mensuelles : 33€

Comparaison des 2 investissements :

À première vue, les deux investissements semblent identiques. Le rendement brut est en fait de 7,2 % ((600 x 12) /100 000). Mais nous voici sur 2 investissements très différents :

L’investisseur a dépensé 100 000€ pour la première succession et reçoit 7 200€ par an. Sur 20 ans et avec la méthode IRR, nous avons les flux suivants : 2011:92 800€ (=> -100 000€ de contribution 7200 € de loyer) 2012 : 7200€

2013 : 720€
…
2030 : 720€

Cela nous donne un TRI de 7,95 %

Sur le deuxième investissement, l’investisseur ne déduit pas immédiatement les revenus de sa propriété, en revanche, sa charge de trésorerie est beaucoup plus faible puisqu’il ne coûte que 33€ par mois à partir de son flux de trésorerie personnel. Les flux de trésorerie sont les suivants : 2011 : -392 € (-633 € mensuels 600 € de loyer) x 12 2012 : -392 €

2013 : -392 €
…
2030 : -392 €

Le TRI est maintenant de 22,57 %

Pour expliquer ces différences significatives de TRI, revenons sur les coûts et les bénéfices des deux investissements.

Investissement #1 :

Dépenses sur 20 ans : 100 000€
Revenus locatifs sur 20 ans : 144 000€
Valorisation du bien : 100 000€ (0 % de réévaluation)
Valeur nette à l’âge de 20 : 244 000€
TRI => 7,95 %
Performance totale sur 20 ans : 144 % (multiplié par 2,44)

Investissement #2 :

Dépenses de plus de 20 ans : 7 840€
Revenus locatifs sur 20 ans : -7 840€
Valeur du bien à 20 ans : 100€
Valeur nette à l’âge de 8:92 .160€
IRR => 22,57 %
Performance totale sur 20 ans : 1075% (multiplié par 11,75)

En résumé, l’investissement n°1 a mobilisé un montant de 100 000€ pour un bénéfice net de 144 000€, ce qui correspond à une performance d’environ 144 % sur une période de 20 ans. En revanche, le deuxième investissement sans contribution a mobilisé un maximum de 7 840€ pour un bénéfice net de 92 160€, ce qui correspond à une performance de 1,075%.

Cela montre la valeur du calcul du TRI, ainsi que le rendement, en particulier si l’investissement est réalisé par le biais d’un prêt. Il est à noter qu’un projet immobilier est toujours plus rentable s’il utilise l’effet de levier du financement par emprunt plutôt que d’investir son argent.

Les calculs utilisés pour cet exemple ont été réalisés à l’aide du logiciel Westside Invest, qui sera lancé sur le marché dans quelques semaines. Le TRI est une mesure importante de Rentabilité d’un projet immobilier à ne pas négliger.

Pour conclure cet article sur le fonctionnement du TRI, voici deux autres méthodes utiles pour ceux qui souhaitent calculer rapidement le TRI.

Méthode avec Excel :

A1 : — 92 800€ (-100 000 7200) (achat)
A2 : 7200€ A3 : 720€ A4 : 720€
A5 : 128 800€ (revente)
Formule = TRI (A1 : A5) = 14,06 %

Méthode simplifiée :

Cette méthode calcule le TRI en utilisant le montant initialement investi, la valeur finale et le nombre d’années

TRI = (valeur finale/montant investi) ^ (1/n) — 1

Il s’agit d’une méthode utilisée pour le capital-investissement, où les investissements en capital sont réalisés

conclusion

Avant de prendre des décisions concernant un investissement immobilier ou financier, Il est important de maîtriser certains calculs financiers tels que le rendement interne. Ces calculs permettent d’éviter les mauvais investissements. En général, les meilleurs investissements sont ceux qui mobilisent le moins votre épargne et nécessitent un financement par le biais d’un prêt.